주택임대사업자로 여러 상황에서 주택수를 표기해야 할 때가 생깁니다. 그때마다 주택수를 계산하는 것이 매번 번거로웠는데요. 상황에 따라 내 주택수는 몇 채가 되는지 정리해 드리겠습니다.
목차
주택임대사업자란?
1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 하는 자를 말합니다. 주택임대사업자는 취득세, 재산세, 종합부동산세, 소득세 등 다양한 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 안정적으로 임대주택을 임차인에게 공급하고, 등록 및 신고 절차를 거쳐야 합니다.
취득세
1. 거주주택 비과세 특례 적용 시
거주하는 1 주택, 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않음
2. 1주택 비과세 적용 시
모든 주택(거주주택 포함) 주택 수에 포함
3. 모든 상황에서 제외되는 경우
소형주택(전용면적 40㎡이하), 업무용 오피스텔
4. 감면 또는 면제 사유
- 전용면적이 60㎡이하는 면제
- 결정세액이 200만 원을 초과할 경우 85% 감면
- 전용면적이 60~85㎡ 일 경우에는 임대주택 20호 이상 등록 시 50% 감면
- 공동주택 신축, 공동주택 또는 오피스텔 최초 분양받는 경우,
- 취득당시의 가액이 수도권 6억, 비수도권 3억 이하
- 취득일로부터 60일 이내 임대사업자 등록
- 2024년 12월 31일까지 취득세 감면 신청
5. 2024년 1월 10일 취득세 중과 완화 개정안
아래의 주택을 취득할 때 2025년 12월 31일까지 주택 수에서 제외
소형 주택
- 전용면적 60㎡ 이하
- 취득가액 수도권 6억 원, 그 외 지역 3억 원 이하
- 다가구, 다세대, 연립주택, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔만 해당
지방 미분양 아파트
- 전용면적 85㎡ 이하
- 취득가액 6억원 이하
재산세
1. 재산세 납부 시
- 모든 주택(거주주택 포함)이 재산세 납부 대상에 포함
- 단, 전용면적 40㎡ 이하의 소형주택은 재산세 납부 대상에서 제외
- 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔(일부예외) 등이 포함
2. 재산세 감면 혜택
- 주택임대사업자가 2세대 이상에게 임대하는 경우, 재산세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
- 감면율은 임대 주택의 전용면적 및 임대등록자 유형에 따라 다릅니다.
- 단, 공시가격 6억원 이하(수도권 밖 3억원 이하) 요건을 충족해야 합니다.
종합부동산세
1. 종합부동산 세 납부 시
- 주택임대사업자의 경우, 모든 주택(거주주택 포함)이 종합부동산세 납부 대상에 포함
- 단, 전용면적 60㎡이하의 소형주택은 종합부동산세 납부 대상에서 제외
- 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔(일부 예외) 등이 포함
2. 종합부동산세 합산배제 혜택
- 지방자치단체와 세무서에 주택임대사업자로 등록
- 공시가격 6억 원(수도원 외 3억 원) 이하 주택
- 비조정지역 주택 또는 2018년 9월 13일 이전 취득한 조정대상지역 주택
- 의무임대기간 준수 및 임대료 인상 연 5% 이내
소득세
1. 소득세 납부 시
- 주택임대사업자의 경우, 모든 주택(거주주택 포함)이 소득세 납부 대상에 포함
- 단, 전용면적 40㎡이하이면서 기준시가 2억 원 이하의 소형주택은 소득세 비과세 대상
- 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔(일부 예외) 등이 포함
2. 주택임대소득 계산
- 월세
- 전세
전체 합계액에서 3억 원을 차감한 금액에 정기예금 이자율 상당액의 60%를 곱한 금액
소형주택 세액감면👆🏻
양도소득세
1. 양도소득세 납부 시
- 주택임대사업자의 경우, 모든 주택(거주주택 포함)이 양도소득세 납부 대상에 포함
- 단, 전용면적 40㎡이하이면서 기준시가 2억 원 이하의 소형주택은 소득세 비과세 대상
- 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔(일부 예외) 등이 포함
2. 양도소득세 계산 시 혜택
- 양도소득세 중과 배제
- 임대주택 매도 시 양도소득세 중과세율 적용 면제
- 장기보유특별공제 추가
- 임대기간에 따라 추가 공제율 적용
- 10년 이상 보유 시 양도세 100% 면제
- 준공공임대사업자로 등록한 경우
대출
1. 주택담보대출 및 전세자금 대출 시
- 주택임대사업자가 주택담보대출 또는 전세자금대출을 받을 때, 해당 주택은 주택 수 계산에 포함
- 즉, 대출받은 주택도 전체 주택 수에 포함됨
2. 오피스텔의 주택 수 포함 여부
- 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되지만, 주거용으로 사용하고 주민등록이 이전된 경우 주택으로 간주하여 포함
- 임대사업자로 등록하고 임대하는 경우에는 주택 수에 포함되지 않음
3. 주택 수 계산 시 유의사항
- 주택임대사업자의 경우 모든 주택(거주주택 포함)이 주택 수 계산에 포함
- 단, 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하의 소형주택은 제외
- 주택과 사업용 건물이 혼재된 경우, 주택 면적은 전체 건물 면적에서 사업용 면적을 제외한 나머지 면적으로 계산
- 2018년 9월 13일까지 구입한 주택은 주택보유건수에서 제외
주택담보대출 규제 완화👆🏻
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